Cobrança: ENAM 2025.2
Tese fixada pelo STJ (tese nº 6 do jurisprudência em teses nº 133)
O contrato de promessa de compra e venda constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião.
Ementa
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. IMÓVEL RURAL. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. JUSTO TÍTULO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REGISTRO. DESNECESSIDADE. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. INTERRUPÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. BOLETIM DE OCORRÊNCIA. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. TERCEIRO. CITAÇÃO. FRUSTRADA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. A falta de registro de compromisso de compra e venda não é suficiente para descaracterizar o justo título como requisito necessário ao reconhecimento da usucapião ordinária.
3. A interrupção do prazo da prescrição aquisitiva somente é possível na hipótese em que o proprietário do imóvel usucapiendo consegue reaver a posse para si. Precedentes.
4. A mera lavratura de boletim de ocorrência, por iniciativa de quem se declara proprietário de imóvel litigioso, não é capaz de, por si só, interromper a prescrição aquisitiva.
5. Recurso especial provido.
(REsp n. 1.584.447/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/3/2021, DJe de 12/3/2021.) Grifo nosso.
Questão do ENAM 2025.2
Luís, em 15 de março de 2013, acreditando negociar com o
legítimo proprietário, celebrou com Fernando, por meio de
instrumento particular, contrato de promessa de compra e venda
de imóvel urbano, quitando integralmente o preço ajustado e
imitindo-se na posse na mesma data. Desde então, Luís passou a
residir no local com sua família de forma pública, contínua e sem
qualquer oposição. Ocorre que Fernando jamais foi o proprietário
tabular do imóvel, detendo apenas os direitos hereditários nunca
formalizados em inventário.
Em agosto de 2025, Érico, verdadeiro proprietário que reside no
exterior há décadas e que não mantinha qualquer contato com o
bem, notificou Luís para que desocupasse o imóvel. Diante da
recusa, ajuizou ação reivindicatória em face de Luís, que, em sua
defesa, alegou a ocorrência de usucapião ordinária.
Com base na situação hipotética e no entendimento consolidado
do Superior Tribunal de Justiça, assinale a afirmativa correta.
(A) Embora o contrato de promessa de compra e venda possa ser
considerado justo título, Luís não pode alegar a usucapião
como meio de defesa, devendo propor ação declaratória
incidental.
(B) A defesa de usucapião arguida por Luís é procedente, porque
o instrumento de promessa de compra e venda, ainda que
desprovido de registro, consubstancia justo título.
(C) Luís não poderá usucapir o bem na modalidade ordinária, uma
vez que sua boa-fé foi elidida no momento em que tomou
ciência, pela notificação de Érico, do vício que maculava sua
posse, interrompendo o prazo para a prescrição aquisitiva.
(D) Luís não pode usucapir o imóvel pela modalidade ordinária,
pois o contrato de promessa de compra e venda deveria ter a
forma de escritura pública, sendo imprescindível o registro no
cartório competente.
(E) Para a aquisição pela modalidade ordinária, Luís deverá
comprovar que estabeleceu sua moradia habitual com a
família, além da realização de investimentos relevantes de
interesse social e econômico.
Gabarito: B