Julgado cobrado na primeira fase do concurso do TRF1 para o cargo de Juiz Federal Substituto, realizada em 2025.
Tese fixada pelo STJ (Informativo - Edição Extraordinária nº 14)
É possível manter a cláusula de alienação fiduciária nos contratos regidos por empresa pública estadual criada para executar a política de habitação, como também é admissível o leilão público dos imóveis quando houver a execução daquela garantia.
Informações do inteiro teor (Informativo - Edição Extraordinária nº 14)
A controvérsia consiste em definir se é ilegal a presença de cláusula de alienação fiduciária inserida nos contratos de financiamento habitacional patrocinados por empresa pública estadual criada para executar a política de habitação; ou se, executada a garantia, é possível promover o leilão público do bem retomado.
De início, rememora-se que as empresas estatais componentes da administração indireta gozam de personalidade jurídica própria e autonomia em relação ao ente que as criou. No caso, mesmo que o ente federativo seja, a princípio, o responsável pela política de habitação estadual, o ordenamento jurídico faculta-lhe a possibilidade de delegar tal atribuição à entidade criada com essa finalidade.
Nesse sentido, se fosse exigido que o ente delegante compusesse o polo passivo com o delegatário - embora contra aquele primeiro não houvesse pedido explícito -, haveria o esvaziamento do instituto da descentralização administrativa, que faculta à administração direta transferir poderes e atribuições a sujeito de direito distinto e autônomo.
Por sua vez, não há previsão legal que estabeleça a ilegalidade de inclusão da cláusula de alienação fiduciária nas aquisições de imóveis para moradia popular; ao revés, o atual art. 26-A da Lei n. 9.514/1997 expressamente admite o emprego da garantia nos contratos de operações de financiamento habitacional, pelo que qualquer comando em sentido diverso seria flagrantemente contra legem.
Ademais, a mesma lei estabelece expressamente as consequências relacionadas à execução da garantia, sendo a principal delas a possibilidade de realização de consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário e a promoção de leilão público (art. 27, caput). Tal situação só ocorre nos casos mais graves de inadimplemento, de modo que a possibilidade de ofertar esses imóveis para mais interessados incrementa a possibilidade de alienação do bem e, consequentemente, reduz bastante as chances de o sistema ser deficitário e benéfico à manutenção do próprio programa de moradia popular.
Portanto, não só é possível manter a cláusula de alienação fiduciária nos contratos regidos por empresa pública estadual criada para executar a política de habitação, como também é admissível o leilão público dos imóveis quando houver a execução daquela garantia.
Questão da FGV
A Defensoria Pública Geral da União ajuíza ação civil pública contra a Caixa Econômica Federal, sustentando, em síntese, que são ilegais a previsão de alienação fiduciária em garantia de imóvel e o procedimento de leilão extrajudicial em contrato de financiamento imobiliário destinado à população de baixa renda.
À luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o pedido formulado nessa ação deve ser julgado:
(A) procedente, pois a alienação fiduciária em garantia e a execução extrajudicial do imóvel restringem o direito de defesa dos mutuários de baixa renda;
(B) procedente, pois a alienação fiduciária em garantia de imóvel é um contrato de natureza patrimonialista e que presume o equilíbrio entre a instituição financeira e o mutuário;
(C) procedente, pois a legislação de regência não permite a utilização conjunta dos dois institutos na hipótese de contrato de financiamento de imóvel;
(D) improcedente, pois a consolidação da propriedade em nome do credor e o leilão extrajudicial do imóvel são hipóteses que ocorrem apenas nos casos mais graves de inadimplemento;
(E) improcedente, pois a proibição de utilização dos dois institutos no caso de inadimplência dos contratos de financiamento imobiliário implicaria subsídio estatal ilegal.
Gabarito: D